전세사기 깡통전세 피해 예방방법 알아야 하는 이유

 

 

부산동에 관심이 있으신 분들이라면 전세사기와 깡통전세에 대해 알고 계실거라 생각합니다. 부동산 시장에 침체기가 찾아오면서 전세사기 또는 깡통전세, 빌라왕 등을 이용하여 사기를 치는 경우가 늘어났고 이로 인해 피해가 급격하게 증가되고 있습니다. 때문에 전세를 알아보시는 분들은 이러한 사기를 당하지 않을까 걱정을 하시는 경우가 많은데요. 오늘은 이와 관련하여 전세사기 깡통전세 피해 예방방법에 대해 알려드릴테니 참고하셔서 도움이 되시길 바랍니다.

 

전세사기-깡통전세-예방방법

전세사기와 깡통전세란?

일반적으로 새롭게 지어진 신축빌라는 시세를 정확하게 알 수 없는데요. 이때 집주인이 전세 보증금을 시세와 함께 부풀리고 세입자와 임대차 계약을 진행하게 되고 불량 임대사업자에게 명의를 넘기는 것을 깡통전세라고 부릅니다. 특히나 집주인과 부동산 중개인이 서로 짜고 세입자를 속이는 경우가 많기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.

 

집주인이 은행 대출금과 이자를 갚지 않고 계속 연체를 할 경우 집은 경매에 넘어갈 수 밖에 없습니다. 이로 인해 전세로 들어간 사람들은 전세보증금을 날리는 상황에 처하게 되는데요. 전세 보증금이 주택 가격과 빛의 차액을 초과하게 되어 경매가 진행된다면 전세보증금을 받을 가능성이 없다고 보셔야 합니다.

 

전세사기 예방방법

그렇다면 전세사기를 예방하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 가장 먼저 전세보증보험에 가입해야 합니다. 이는 집이 경매에 넘어갈 경우 보증기관에서 전세보증금을 선지급해주는 것인데요. 근저당이 높을 경우 보증보험가입을 거절당할 수 있는데 이로 인해 전세보증보험에 가입하지 못하게 되기 때문에 그런 집은 전세로 들어가지 않으시길 강력 추천해드립니다. 여기에 가입하기 위해서는 보증대상이 되는 주택에 경매신청이나 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 문제가 없어야 하며 전입세대 열람내역을 확인했을 때 다른 세대의 전입 내역이 없어야 합니다. 다만 다가구는 제외이며 전세권 설정이 이루어졌다면 공사 이전을 하거나 말소가 이루어져야 합니다. 

 

이 외에도 건축물대장을 통해 위반 건축물이 아니라는 사실을 확인되어야 하며 전세계약기간이 1년 이상이어야 됩니다. 신청할 때 필요한 서류로는 확정일자가 있는 전세계약서와 전세보증금 납부확인서, 주택의 등기부등본 및 주민등록등본, 신분증, 전입세대 열람 내역서, 임대차 사실 확인서 등이 필요합니다. 

 

그리고 보증금이 2억원이고 전세 계약 기간이 2년으로 계약된 빌라는 보증료가 61만 6천원 나오는데 HUG에서 보증금 사고가 많이 일어나 급격하게 늘어나고 있어 2024년에는 제도가 없어질거라는 이야기가 나오고 있습니다.

 

다음 예방방법으로는 전세권 설정을 하는 것입니다.

 

전세사기 깡통전세 예방방법

 

전세권 설정

전세권 설정에 대해 알려드리자면 집이 경매로 넘어간다고 하더라도 가장 먼저 보증금을 받을 수 있게 해주는 제도라고 보시면 됩니다. 전세권 설정의 경우 대향력이 생기는 것에 비해 계약 직후에 즉시 발생하는 만큼 문제가 생겼을 때 효과적으로 해결할 수 있게 해줍니다. 임차인의 입장에선 전세권 설정을 했을 때 확정일자와 입주, 전입 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 발생하게 되는 것이지만 확정일자와 전입신고에 비해 비용이 들어서 이걸 하는 것이 좋을지 고민하시는 경우가 많습니다.

 

일반적으로 비용 계산을 할 때 보증금에서 0.2%, 등록세*20%, 수수료와 법무비까지 모두 합쳐서 4억 정도 되는 전세 계약을 할 경우 100만 원 정도의 비용을 내야 합니다. 다만 전세권 신고를 하면 전입신고를 따로 하지 않아도 되며 그만큼 안정성이 높아지기 때문에 개인적으로 전세권 설정을 하시는 것을 추천해드리고 싶습니다. 다음은 전세가기 예방방법은 계약을 하기 전에 미리 확인을 하는 것입니다.

 

 

전세사기 깡통전세 예방방법

계약하기 전에 확인하기

계약을 진행하기 전에 전입신고와 확정일자를 꼭 받아서 대향력과 우선변제권을 얻는 것이 중요한데요. 이는 전세계약을 할 때 가장 우선시 되어야 할 정도로 기본이 되는 부분입니다.

 

특히나 대향력은 자신이 사는 집에 대하여 권리 주장이 가능하게 해주며 계약했던 임대인이 집을 판매하고 새로운 임차인이 나타났어도 자신을 내보낼 수 없게 됩니다. 주택임대차보호법 제 3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3 자에 대한 효력이 생긴다고 명시되어 있기 때문입니다.

 

그리고 우선변제권의 경우 채우가 있을 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 받게 해주는 우선권입니다. 이를 통해 집이 경매가 넘어가도 자신보다 순위가 낮은 권리자들보다 돈을 먼저 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

 

전세사기 깡통전세 예방방법

깡통전세 예방 서비스

 그리고 수도권의 경우 깡통전세 매물을 알아볼 수 있도록 해주는 서비스를 시작했는데요. 경기부동산포털에 접속하셔서 깡통전세 알아보기를 통해 지도 및 주소지를 검색하여 알아보면 최근 거래 정보를 알 수 있으며 마지막 거래 내역을 바탕으로 매매가격 대비 전세가격 비율을 알려줍니다.

 

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내집스캔

다음으로 내집스캔 사이트를 통해 주소지 및 계약 정보를 입력하여 등기부등본과 건축물대장, 악성임대인인지 여부 등을 다방면으로 알려줘 전세 및 월세 사기 위험성을 알수 있게 해주는 서비스를 받아볼 수 있습니다. 주소지와 계약정보만 있으면 부동산 공부서류 및 법원  데이터 베이스, 한국부동산데이터연구소 보증금 미반환 사고 접수 데이터 등을 다양하게 이용해서 부동산 안전도 점수를 나타내어 리포트로 보여줍니다.

 

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오늘은 이렇게 전세사기 및 깡통전세 피해 예방방법에 대해 알려드렸는데요. 전세사기로 인하여 전세보증금을 모두 날리고 집마저 잃게 된다면 절망을 느낄 수 밖에 없습니다. 때문에 이러한 상황을 겪지 않으려면 예방할 수 있는 방법들을 모두 활용하여 안전하게 내집마련을 해보시길 바랍니다.

 

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